Hipoteca

La hipoteca: concepte

Es un dret real de garantia i de realització de valor, que es constitueix per assegurar el compliment d'una obligació, generalment associada al deure de pagament d'un crèdit o préstec sobre un bé, generalment de naturalesa immoble, que roman en poder del seu propietari, podent el creditor, en cas que el deute garantit no sigui satisfet en el termini pactat, promoure la venda forçosa del bé gravat amb la hipoteca, qualsevol que sigui el seu titular en aquell moment per, amb el seu import, fer-se l’abonament del crèdit, fins on arribi l'import obtingut amb la venda dels béns hipotecats.

Una hipoteca és un dret real que es constitueix mitjançant contracte públic, formalitzat mitjançant una escriptura pública davant Notari, i que, per no comportar desplaçament possessori del bé objecte de la mateixa, les lleis exigeixen, a més de l'esmentada escriptura púbica notarial, que la hipoteca sigui inscrita en el Registre de la Propietat.

L’execució del bé hipotecat s'ha de dur a terme mitjançant una subhasta judicial, prèvia demanda i resolució executòria sumària contra el deutor hipotecari o contra el tercer posseïdor de béns hipotecats.

 

La hipoteca: característiques

Normalment l’obligació garantida neix d'un crèdit concedit o d’un préstec lliurat, que es delimita emprant tres paràmetres:

  • El capital, que és l’import de diners prestat pel banc. El capital prestat sol ser menor que el valor del bé hipotecat, de manera que aquest pugui respondre pel capital a la subhasta en cas de produir-se un impagament.
  • El termini, que és el lapse de temps per fer efectiva la devolució del préstec. La devolució del préstec es realitza mitjançant pagaments periòdics que generalment són mensuals, fins tornar el capital demanat més tots els interessos acumulats.
  • El tipus d'interès, que indica un percentatge extra anual que s'ha d'abonar al banc anualment en concepte de guanys del mateix.

 

El tipus d’interès de la hipoteca

El tipus d'interès del préstec hipotecari pot ser de dues maneres possibles:

  • Fix: Manté el seu valor al llarg de tot el termini del préstec.
  • Variable: El seu valor és revisat periòdicament per tal adaptar el seu valor a l'estat actual de l'economia. Generalment s'empra algun índex econòmic com l'euribor, el Libor o l'IRPH, al qual se li afegeix un diferencial de manera que l'interès de la hipoteca sempre sigui superior a l'índex de referència.

 

El fulletó informatiu

Les entitats de crèdit hauran d’informar obligatòriament els clients interessats que demanin préstecs hipotecaris mitjançant el lliurament d'un fulletó informatiu el contingut mínim del qual ve determinat a la normativa.

El lliurament del fullet serà gratuït, i la persona interessada el conservarà en el seu poder tot i que opti per no concertar el préstec amb l'entitat que el lliura.

Les condicions contingudes en el fullet informatiu tindran caràcter orientatiu, la qual cosa es farà constar de forma expressa, això sense perjudici de la normativa de defensa de les persones consumidores pel que fa a la publicitat falsa o enganyosa.

1. Identificació del préstec:

  • Denominació comercial.
  • Quantia màxima del préstec respecte al valor de taxació de l'immoble hipotecat.
  • Moneda del préstec.


2. Termini del préstec:

  • Termini total.
  • Termini de carència d'amortització del principal.
  • Periodicitat dels pagaments (mensual / trimestral / semestral / altres), i sistema d'amortització.


3. Tipus d'interès:

  • Modalitat del tipus d'interès (fix / variable).
  • Tipus d'interès aplicable (indicació orientativa, mitjançant un interval, del tipus d'interès nominal anual, en cas de préstecs a tipus fix, o del marge sobre l'índex de referència, en cas de préstecs a tipus variable).
  • Índex o tipus de referència, en préstecs a interès variable (identificació de l'índex o tipus, indicant la seva evolució durant, almenys, els dos últims anys naturals, així com l'últim valor disponible).
  • Termini de revisió del tipus d'interès (primera revisió i periodicitat de successives revisions).


4. Comissions (cal indicar aquelles que resultin aplicables, assenyalant respecte a elles, en tot cas, les màximes comunicades al Banc d'Espanya i, optativament, les mínimes previsibles):

  • Comissió d'obertura.
  • Quantitat que, en cas d'amortització anticipada, haurà de satisfer el prestatari a l'entitat prestadora, distingint, si escau, entre amortització parcial i total.
  • Altres.


5. Despeses a càrrec del prestatari:

  • Serveis que concertarà o prestarà directament l'entitat de crèdit.
  • Indicació de la forma en què aquestes despeses es cobraran o repercutiran al client.
  • Serveis que haurà obligatòriament contractar i abonar directament el client.
  • Impostos i Aranzels.


6. Import de les quotes periòdiques: Es proporcionarà al sol•licitant, a títol orientatiu, una taula de quotes periòdiques, en funció del termini i tipus d'interès.

 

L'oferta vinculant

Un cop efectuades la taxació de l'immoble i, si escau, les oportunes comprovacions sobre la situació registral de la finca i la capacitat financera del prestatari, l'entitat de crèdit està obligada a fer una oferta vinculant de préstec al potencial prestatari o, si escau, a notificar la denegació del préstec.

L'oferta es formularà per escrit, i especificarà, en el seu mateix ordre, les condicions financeres corresponents a les clàusules financeres assenyalades per a l'escriptura de préstec. L'oferta haurà de ser signada per representant de l'entitat i, llevat que hi hagi circumstàncies extraordinàries o no imputables a l'entitat, tindrà un termini de validesa no inferior a deu dies hàbils des de la data de lliurament.

En el document que contingui l'oferta vinculant es farà constar el dret del prestatari, en cas que accepti l'oferta, a examinar el projecte de document contractual, amb l'antelació de tres dies, al despatx del Notari autoritzant.

 

El document contractual: les clàusules financeres del contracte.

Les escriptures públiques en què es formalitzin els préstecs hipotecaris, degudament separades de la resta, les clàusules financeres que ajustaran el seu ordre i contingut al que estableix la normativa vigent. Les altres clàusules d'aquests documents contractuals no podran, en perjudici del prestatari, desvirtuar el contingut d'aquelles.

Excepcionalment, en el cas de contractes de préstec hipotecari que, per la seva naturalesa especial no puguin adequar íntegrament al model de clàusules financeres establertes a la normativa, les entitats de crèdit podran sotmetre a la verificació prèvia de la Direcció General del Tresor i Política Financera els corresponents models de contracte, justificant adequadament les circumstàncies que impedeixen acomodar-se a les clàusules del citat annex. Transcorreguts dos mesos sense resolució expressa, s'entendrà verificat favorablement el model.

En el cas de préstecs a tipus d'interès variable, les entitats de crèdit únicament podran utilitzar com a índex o tipus de referència aquells que compleixin les següents condicions:

a) Que no depenguin exclusivament de la pròpia entitat de crèdit, ni siguin susceptibles d'influència per ella en virtut d'acords o pràctiques conscientment paral•leles amb altres entitats.

b) Que les dades que serveixin de base a l’índex siguin agregats d'acord amb un procediment matemàtic objectiu.

En el cas de préstecs a tipus d'interès variable, no serà necessària la notificació individualitzada al prestatari de les variacions experimentades en el tipus d'interès aplicable quan es donen simultàniament les següents circumstàncies:

a) Que s'hagi pactat la utilització d'un índex o tipus de referència oficial dels previstos a la normativa.

b) Que el tipus d'interès aplicable al préstec estigui definit en la forma prevista a la normativa.

 

L’acte d’atorgament de la hipoteca

En matèria d'elecció de notari caldrà tenir present allò que disposa el Reglament Notarial i la resta de disposicions aplicables.

El prestatari tindrà dret a examinar el projecte d'escriptura pública de préstec hipotecari al despatx del notari com a mínim durant els tres dies hàbils anteriors al seu atorgament. El prestatari podrà renunciar expressament, davant del notari autoritzant, a l'assenyalat termini sempre que l'acte d'atorgament de l'escriptura pública tingui lloc en la pròpia Notaria.

En compliment del Reglament Notarial i, especialment, del seu deure d'informar a les parts del valor i abast de la redacció de l'instrument públic, el Notari haurà de procedir de la següent manera:

1. El Notari haurà de comprovar si hi ha discrepàncies entre les condicions financeres de l'oferta vinculant del préstec i les clàusules financeres del document contractual, advertint al prestatari de les diferències que, si escau, hagi constatat i del seu dret a desistir de l'operació.

2. En el cas de préstec a tipus d'interès variable, el notari ha d’advertir expressament al prestatari quan es doni alguna de les següents circumstàncies:

  • Que l'índex o tipus d'interès de referència pactat no sigui un dels oficials als quals es refereix la normativa vigent aplicable a les hipoteques.
  • Que el tipus d'interès aplicable durant el període inicial sigui inferior al que resultaria teòricament d'aplicar en aquest període inicial el tipus d'interès variable pactat per a períodes posteriors.
  • Que s'haguessin establert límits a la variació del tipus d'interès. En particular, quan les limitacions no siguin semblants a l'alça ni a la baixa, el Notari consignarà expressament en l'escriptura aquesta circumstància, advertint d'això a ambdues parts.


3. En el cas de préstecs a tipus d'interès fix, el Notari ha de comprovar que el cost efectiu de l'operació que, calculat conforme a les regles establertes pel Banc d'Espanya, es fa constar a efectes informatius en el document es correspon efectivament amb les condicions financeres del préstec.

4. En el cas que estigui prevista alguna quantitat a satisfer pel prestatari al prestador en ocasió del reemborsament anticipat del préstec, o que aquestes facultats del prestatari es limitin d'una altra manera o no s'esmentin expressament, el Notari ha de consignar expressament en l'escriptura aquesta circumstància, i advertir d'això al prestatari.

5. En el cas que el préstec estigui denominat en divises, el Notari ha d’advertir el prestatari sobre el risc de fluctuació del tipus de canvi.

6. El Notari ha de comprovar que cap de les clàusules no financeres del contracte impliquen per al prestatari comissions o despeses que haurien haver inclòs en les clàusules financeres.

 

Clàusules financeres dels contractes de préstec hipotecari

1. Capital del préstec.

La clàusula expressarà:

  • L'import del préstec .
  • La forma de lliurament de l'import del préstec.


1. bis. Compte especial.

En aquesta clàusula s'especificarà:

  • Les condicions el compliment hagi acreditar el prestatari abans de poder disposar lliurement del saldo d'aquest compte.
  • El termini per al compliment d'aquestes condicions i les facultats resolutòries de l'entitat prestadora en cas que es superi.


2. Amortitzacions.

La clàusula indicarà:

1.  Les dates del primer i l'últim pagament d'amortització, quan aquestes dates estiguin fixades per endavant.

2. El nombre, periodicitat i quantia de les quotes en què es divideixi l'amortització del préstec, quan estiguin fixades per endavant.

Si es tracta de préstecs en divises, s'especificaran en aquest apartat les regles a seguir per a la determinació del valor en euros de cada quota.

3. Les condicions per a l'exercici de la facultat de reemborsament anticipat, expressant-se en particular:

             a) Les dates d'exercici d'aquesta facultat.
             b) Si s'hagués pactat, la quantitat que en ocasió del reemborsament anticipat hagi de satisfer el   prestatari a l'entitat prestadora en exercir aquesta facultat, distingint, si escau, entre amortitzacions totals i parcials.
             c) En cas de reemborsament anticipat parcial, la quantia mínima i la manera concreta en què aquest alterarà l'import o nombre de les quotes d'amortització romanents, indicant, si escau, les facultats d'elecció que es reconeguin a l'efecte al prestatari.

4. Quan existeixin, les altres facultats que es reconeguin al prestatari per allargar o alterar el calendari d'amortització, i les condicions per al seu exercici.


3. Interessos ordinaris.

En aquesta clàusula es farà constar:

a) El tipus d'interès nominal anual aplicable al préstec, especificant si és fix durant tota la vida del préstec o si tindrà caràcter variable, durant la totalitat o part de la vida del préstec.
 -Si el tipus d'interès fora fix durant tota la vida del préstec, s'ha d'assenyalar en aquesta clàusula seu  valor, expressat en tant per cent nominal anual.
 -Si el tipus d'interès pogués variar en algun període, s'especificarà amb claredat el començament d'aquest període.

b) La data d'inici de la meritació d'interessos, i la seva periodicitat i forma de liquidació ordinària, indicant la fórmula o mètodes utilitzats per obtenir, a partir del tipus d'interès anual, l'import absolut dels interessos meritats.

c) El nombre de dies que es considerarà que té l'any quan, per al càlcul dels interessos meritats durant períodes inferiors a un any, calgui convertir el tipus d'interès anual en un tipus d'interès diari.

d) Quan sigui aplicable, la forma especial de liquidació d'interessos del període transitori durant el qual el prestatari no tingui la plena disposibilidad de l'import íntegre del préstec, per no haver complert les condicions establertes a aquest efecte.

e) En el cas de préstecs en divises, les regles aplicables per al càlcul en pessetes de l'import dels interessos.


3. bis. Tipus d'interès variable.

1. Definició del tipus d'interès aplicable.

Quan el tipus d'interès pugui variar en algun període, s'expressarà aquest d'alguna de les següents formes:

a) Com a suma de:

       - Un marge constant (positiu, nul o negatiu), expressat en punts o fraccions de punt.

       - El tipus d'interès de referència.

b) Com a cert percentatge d'un tipus d'interès de referència.

c) Com a suma de:

Un tipus d'interès constant.

Un marge variable, que serà igual a la variació absoluta (positiva, nul o negativa) experimentada, des de certa data establerta en el contracte, per un índex o tipus d'interès de referència.

d) De qualsevol altra manera, sempre que resulti clar, concret i comprensible pel prestatari, i sigui conforme a dret.


2. Identificació i ajust del tipus d'interès o índex de referencia.-Pel que fa al tipus d'interès o índex de referència, la clàusula ha d'expressar:

a) La definició de l'esmentat índex o tipus d'interès, el organisme públic, associació o entitat privada que ho elabori, i la periodicitat i forma de la publicació o sigui susceptible de coneixement pel prestatari.

b) Quan el tipus d'interès de referència correspongui a operacions la periodicitat de pagaments sigui diferent de la del préstec objecte del contracte (per exemple, que el tipus de referència estigui definit com un tipus efectiu anual i el préstec tingui pagaments mensuals) o inclogui conceptes (per exemple, comissions) que estiguin previstos com a concepte independentment en el préstec objecte del contracte, s'indicarà si s'ha de fer algun ajust o conversió en el tipus d'interès de referència abans de calcular el tipus d'interès nominal aplicable,.

En cas afirmatiu, s'indicarà la fórmula o procediment de l'ajust o conversió que hagi de fer.

c) L'índex o tipus d'interès de referència substitutiu que s'hagi d'utilitzar excepcionalment quan resulti impossible, per raons alienes a les parts, la determinació de l'índex o tipus d'interès de referència designat en primer terme.


3. Límits a la variació del tipus d'interès aplicable.

Quan s'estableixin límits màxims i mínims a la variació del tipus d'interès aplicable al préstec, s'expressaran aquests límits:

a) En termes absoluts, expressant-se en forma de tipus d'interès percentual dels esmentats límits màxim i mínim.

Aquesta forma d'expressió s'utilitzarà obligatòriament quan puguin expressar aquests límits en termes absoluts al temps de l'atorgament del document de préstec.

b) De qualsevol altra manera, sempre que resulti clar, concret i comprensible pel prestatari, i sigui conforme a dret.


4. Llindar mínim de fluctuació i arrodoniments del tipus d'interès aplicable.

Si es pactés un llindar mínim per a la variació del tipus d'interès (de manera que aquest romangui inalterat quan la fluctuació de l'índex de referència no abast, en més o en menys, cert llindar), s'expressarà aquest llindar en fraccions de punt.

Si es pactés l'arrodoniment del tipus d'interès, s'indiquen, en fraccions de punt, els múltiples als que s'efectuarà (per exemple, arrodoniment al més proper vuitè de punt).


5. Comunicació al prestatari del tipus d'interès aplicable.

La clàusula ha d'especificar:

a) La forma en què el prestatari coneixerà el tipus d'interès aplicable al seu préstec en cada període;

b) Si hi ha algun procediment especial que el prestatari pugui utilitzar per reclamar davant l'entitat en cas que discrepi del càlcul efectuat del tipus d'interès aplicable.


4. Comissions.

1. Comissió d'obertura. -Qualssevol despesa d'estudi del préstec, de concessió o tramitació del préstec hipotecari, o altres similars inherents a l'activitat de l'entitat prestadora ocasionada per la concessió del préstec, hauran obligatòriament integrar en una única comissió, que es denominarà comissió d'obertura i es meritarà per una sola vegada. El seu import, així com la seva forma i data de liquidació, s'especificaran en aquesta clàusula.

En el cas de préstecs denominats en divises, la comissió d'obertura inclourà, de forma implícita, qualsevol comissió per canvi de moneda corresponent al desemborsament inicial del préstec.

2. Altres comissions i despeses posteriors.


4. bis. Taula de pagaments i tipus d'interès anual equivalent.

-En els préstecs a tipus d'interès fix, es farà constar en aquesta clàusula:

a) La quota total que correspondrà satisfer el prestatari en cada data.

b) El cost efectiu de l'operació, calculat conforme a les regles establertes a l'efecte pel Banc d'Espanya.


5. Despeses a càrrec del prestatari.

En aquesta clàusula s'especificaran tots aquells conceptes de despesa futurs o pendents de pagament que siguin o es pactin a càrrec del prestatari.

Podran incloure els següents conceptes:

  • Despeses de taxació de l'immoble.
  • Aranzels notarials i registrals relatius a la constitució, modificació o cancel.lació de la hipoteca.
  • Impostos.
  • Despeses de tramitació de l'escriptura davant el Registre de la Propietat i l'oficina liquidadora d'Impostos.
  • Els derivats de la conservació de l'immoble hipotecat, així com l'assegurança de danys d'aquest.
  • Els derivats de l'assegurança de vida del prestatari, quan fossin aplicables.
  • Les despeses processals o d'una altra naturalesa derivats de l'incompliment pel prestatari de la seva obligació de pagament.
  • Qualsevol altra despesa que correspongui a l'efectiva prestació d'un servei, relacionat amb el préstec, que no sigui inherent a l'activitat de l'entitat de crèdit adreçada a la concessió o administració del préstec.



6. Interessos de demora.

En aquesta clàusula s'especificarà:

  • El tipus d'interès de demora, expressat sigui en forma de tant per cent anual, sigui afegint un marge al tipus d'interès de referència.
  • La base sobre la qual s'aplicarà l'interès de demora i la seva forma de liquidació.



6. bis. Resolució anticipada per l'entitat de crèdit.

Quan es pacten expressament, s'indicaran en aquesta clàusula:

  • Les causes especials, diferents de les generals previstes en les lleis, que faculten a l'entitat prestadora per a resoldre anticipadament el contracte de préstec.
  • L'import de la penalització per resolució anticipada del contracte, quan aquesta es basi en l'incompliment pel prestatari d'alguna de les obligacions derivades del contracte de préstec.

 


Les comissions del préstec hipotecari

Les entitats financeres poden cobrar comissions derivades de les operacions relacionades amb la concessió d’un préstec hipotecari. Els requisits més importants de les comissions aplicables per les entitats financeres són els següents:

  • Aquestes comissions han d’estar anunciades per escrit de tal forma que el client les conegui amb antelació.
  • Algunes comissions resten sotmeses a aprovació o supervisió del banc d’Espanya.
  • En tot cas les comissions han d’obeir a alguna gestió efectivament prestada per l’entitat financera.


- Comissió d'obertura: inclourà totes les despeses d'estudi, de concessió o tramitació del préstec, o altres similars inherents a l'activitat de l'entitat prestadora ocasionada per la concessió del préstec.

- Comissió de cancel•lació: s’aplica en cas d’amortització total anticipada abans del termini contractat.

- Comissió de subrogació o novació:
la comissió no podrà superar el 0,1% si el canvi va consistir en una ampliació del termini d'amortització del préstec.

 

Les despeses relacionades amb el préstec hipotecari

  • Comissió d'obertura: agrupa, en un sol càrrec, totes les despeses d'estudi, tramitació o similars associades a la concessió.
  • Impost d'Actes Jurídics Documentats, sobre l'escriptura de préstec. L'import varia segons les Comunitats Autònomes, on es constitueixi la hipoteca.
  • Minuta notarial per l'escriptura de concessió de préstec.
  • Minuta del Registrador de la Propietat.
  • Despeses de taxació de l'immoble, assegurances sobre l'habitatge i despeses de gestoria.
  • impostos: IVA o Impost de Transmissions Patrimonials, en funció de que l'habitatge sigui nou o de segona mà, respectivament.

 

L’impagament del préstec hipotecari

En cas que el deutor d'un préstec hipotecari deixi de pagar les quotes, l'entitat financera pot donar per resolt el contracte de préstec i exigir tot el capital pendent. Per fer això demanaria al jutge que procedeixi a la subhasta de l'habitatge per cobrar el capital pendent amb els diners de l'adjudicació. I si amb aquest import no n'hi ha prou, podria rescabalar mitjançant els béns del deutor fins a satisfer plenament el deute.

Per això, quan es presenten dificultats econòmiques el més aconsellable és negociar amb el banc una fórmula de sanejament, i en cas de no arribar a un acord, pot ser que amb la venda de l'habitatge l'import que s'obtingui sigui més gran que a través d'una subhasta judicial.

Tot i això, el deutor que s'enfronti a una execució judicial de la hipoteca pot, per una sola vegada, paralitzar l'execució si paga, a més de les costes judicials, el capital meritat i els interessos ordinaris i / o de demora que corresponguin.

 

NORMATIVA APLICABLE

Llei 16/2009, de 13 de novembre, de serveis de pagament.

Reial decret 716/2009, de 24 d’abril, pel qual es despleguen determinats aspectes de la Llei 2/1981, de regulació del mercat hipotecari i altres normes del sistema hipotecari i financer.

Reial decret 716/2009, de 24 d'abril, pel qual es desenvolupen determinats aspectes de la Llei 2/1981, de regulació del mercat hipotecari i altres normes del sistema hipotecari i financer.

Llei 2/2009, de 31 de març, per la qual es regula la contractació amb els consumidors de préstecs o crèdits hipotecaris i de serveis d'intermediació per a la celebració de contractes de préstec o crèdit.

Reial decret 1642/2008, de 10 d'octubre, pel qual es fixen els imports garantits als quals es refereix el Reial decret 2606/1996, del Fons de Garantia de Dipòsits d'Entitats de Crèdit i el Reial decret 948/2001, sobre sistemes d'indemnització dels inversors.

Reial decret 322/2008, de 29 de febrer, sobre el règim jurídic de les entitats de diner electrònic.

Llei 47/2007, de 19 de desembre, per la qual es modifica la Llei 24/1988, del mercat de valors.

Llei 43/2007, de 13 de desembre, de protecció dels consumidors en la contractació de béns amb oferta de restitució del preu.

Llei 41/2007, de 7 de desembre, per la qual es modifica la Llei 2/1981, de regulació del mercat hipotecari i d'altres normes del sistema hipotecari i financer, de regulació de les hipoteques inverses i l'assegurança de dependència i per la qual s'estableix determinada normativa tributària.

Llei 36/2007, de 16 de novembre, per la que es modifica la Llei 13/1985, de coeficients d'inversió, recursos propis i obligacions d'informació dels mitjancers financers i altres normes del sistema financer.

Llei 22/2007, d'11 de juliol, sobre comercialització a distància de serveis financers destinats als consumidors.

Llei 44/2006, de 29 de desembre, de millora de la protecció dels consumidors i usuaris.

Reial Decret 1553/2005, pel qual es regula l'expedició del document nacional d'identitat i els seus certificats de signatura electrònica.

Circular 1/2004, de 29 de juny, a Entitats de Crèdit, que modifica la Circular 3/1995, sobre la Central d’Informació de Riscos.

Circular 1/2004, de 29 de juny de 2004, a Entitats de Crèdit, que modifica la Circular 3/1995, sobre la Central d’Informació de Riscos.

Ordre ECO/734/2004, d’11 de març, sobre els departaments i serveis d’atenció al client i el defensor del client de les entitats financeres.

Reial Decret 303/2004, de 20 de febrer, pel qual s’aprova el reglament dels comissionats per a la defensa del client de serveis financers.

Ordre PRE/1019/2003, de 24 d’abril, sobre transparència dels preus dels serveis bancaris prestats mitjançant caixers automàtics.

Llei 44/2002, de 22 de novembre, de mesures de reforma del sistema financer.

Llei 28/1998, de 13 de juliol, de venda a terminis de béns mobles.
Llei 7/1998, de 13 d'abril, de condicions generals de la contractació.
Llei 7/1995, de 23 de març, de crèdit al consum.
Ordre de 5 de maig de 1994, sobre transparència de les condicions financeres dels préstecs hipotecaris.
Llei 2/1994, de 30 de març, sobre modificació i subrogació de préstecs hipotecaris.
Circular 8/1990, de 7 de setembre, sobre transparència de les operacions i protecció de la clientela.
Ordre de 12 de desembre de 1989, sobre tipus d’interès i comissions, normes d’actuació, informació a clients, i publicitat de les entitats de crèdit.
Llei 26/1988, de 29 de juliol, de Disciplina i Intervenció de les Entitats de Crèdit.

Llei 2 / 1981, de 25 de març, de regulació del Mercat Hipotecari.

Decret de 8 de febrer de 1946, pel qual s'aprova la nova redacció oficial de la Llei Hipotecària.

Decret de 14 de febrer de 1947, pel qual s'aprova el Reglament Hipotecari.

 

PREGUNTES MÉS FREQÜENTS

Pregunta: En el cas que un consumidor estigui interessat en la contractació d’un crèdit hipotecari, l’establiment financer està sempre obligat a editar un fulletó informatiu?
Resposta:
Qualsevol entitat financera que ofereixi al mercat crèdits hipotecaris està obligada a editar un fulletó informatiu on s’anunciïn les característiques econòmiques de la hipoteca.

Pregunta: Quina informació ha de constar al fulletó informatiu del crèdit hipotecari?
Resposta: La informació de caràcter preceptiu que ha de constar en tot fulletó publicitari d’una hipoteca serà almenys la següent: identificació del préstec, import màxim prestat, termini de devolució, periodicitat dels pagaments, tipus d’interès aplicable, naturalesa del tipus d’interès aplicable, revisions del tipus d’interès, comissions aplicables i altres despeses originades per la concessió del crèdit.

Pregunta: El consumidor té dret a disposar d’una oferta vinculant aplicable a la seva sol•licitud d’hipoteca?
Resposta: Quan l’entitat financera ha taxat l’immoblei ha estudiat la viabilitat del préstec, està obligada a lliurar una oferta per escrit que en tot cas tindrà una validesa vinculant per a les parts de 10 dies.

Pregunta: L’entitat que concedeixi la hipoteca pot imposar el notari on s’ha d’elevar a escriptura pública?
Resposta: L’elecció del notari correspon a qui ha d’abonar les despeses que, com a regla general, correspon al consumidor que compra l’habitatge a la promotora i contracta la hipoteca amb l’entitat financera.

Pregunta: Quan el consumidor es disposa a signar una hipoteca en pot examinar el contingut de manera prèvia a l’acte de signatura?
Resposta: El consumidor disposa del dret a examinar el document contractual en el domicili del notari actuant amb una antelació mínima de 3 dies a la data en què s’ha de formalitzar l’escriptura pública.

Pregunta: És obligatòria la constitució d’alguna assegurança en cas de subscriure un crèdit hipotecari?
Resposta: Quan es contracta la concessió d’un crèdit hipotecari per llei s’ha de subscriure obligatòriament una assegurança de danys a la llar, però no cal subscriure una assegurança de vida que té caràcter voluntari.

Pregunta: Com es pot comparar un préstec amb un altre per saber quin és el més avantatjós?
Resposta: L'indicador més usual per a comparar un préstec amb un altre sol ser el tipus d'interès, i donat que aquest sol ser variable i referenciat habitualment a l'Euribor, el normal és fixar-se en el diferencial per trobar el préstec més econòmic.No obstant això, a més del tipus d'interès el client ha de pagar altres despeses, com són les comissions d'obertura o cancel•lació, taxació i una altra vinculació que pugui exigir l'entitat financera, que han de ser tinguts en compte. Una forma d'aproximar-se al préstec més econòmic és fixar-se la TAE (taxa anual equivalent), que és una expressió percentual que engloba totes les despeses del crèdit.