Habitatge de Compra

La publicitat dels habitatges de nova construcció


Amb caràcter general, la normativa vigent a l'Estat espanyol estableix el deure de garantir la veracitat, suficiència i objectivitat de la publicitat o oferta comercial relativa a la venda d'immobles. Així s'estableix que tota oferta, promoció i publicitat dirigida a la venda d'habitatges s'ajusti a les veritables característiques, condicions i utilitat de l'habitatge, expressant sempre si es troba en construcció o si el procés d’edificació ha conclòs. Aquesta publicitat s'ha de fer de manera que no indueixi a error al consumidor de manera que no afecti al seu comportament econòmic.

De la mateixa manera la norma destaca el principi d'integració contractual de la publicitat establint que les dades, característiques i condicions relatives a la construcció de l'habitatge, a la seva ubicació, serveis i instal•lacions, adquisició, utilització i pagament que s'incloguin en l'oferta, promoció i publicitat seran exigibles encara que no figurin expressament en el contracte celebrat.

- Quan es lliurin fulletons publicitaris es faran constar sempre en els mateixos, almenys, les dades d'identificació del venedor, descripció de l'habitatge; referència als materials utilitzats; dades relatives a l'eventual inscripció registral; preu total; i la indicació de si l'habitatge es troba totalment acabat. Igualment, en els fulletons s'indicarà el lloc físic on es troba a disposició del públic la resta d'informació.

D’acord amb el marc legal aplicable a Catalunya, en tota publicitat d’habitatges nous per a la seva venda, cal indicar, de forma clara i comprensible, les dades següents:

a) La localització de l'habitatge.

b) L'estat de l'habitatge ofert, i si ja és acabat, en fase de construcció o només projectat, en cas d'obra nova.

c) El número i la data de caducitat de la llicència d'obres, en el cas de la primera transmissió d'habitatges en edificis acabats o en obres.

d) La superfície útil i la superfície construïda, en el cas d'habitatges de nova construcció. En cas d'annexos, la superfície d'aquests s'ha de fer constar de manera diferenciada.

e) El número de referència del registre d'homologació, el distintiu col•legial i el número de col•legiació de l'agent, si s'escau.

f) El responsable de la comercialització de la promoció, amb l'adreça i el telèfon de contacte, en cas d'obra nova.

 

 

La informació precontractual destinada als consumidors interessats en la compra d'immobles

- Els agents que realitzin les activitats de venda d’habitatges han de tenir a disposició del públic, i, si escau, de les autoritats competents, la informació següent:

  1. el nom o raó social, domicili i, si s'escau, les dades de la inscripció en el registre mercantil del venedor.
  2. plànol general de l'emplaçament de l'habitatge i plànol de l'habitatge mateixa, així com descripció i traçat de les xarxes elèctrica, d'aigua, gas i calefacció i garanties de les mateixes, i de les mesures de seguretat contra incendis amb què compti l'immoble.
  3. descripció de l'habitatge amb expressió de la seva superfície útil, i descripció general de l'edifici en què es troba, de les zones comunes i dels serveis accessoris.
  4. referència als materials emprats en la construcció de l'habitatge, inclosos els aïllaments tèrmics i acústics, i de l'edifici i zones comunes i serveis accessoris.
  5. instruccions sobre l'ús i conservació de les instal•lacions que exigeixin algun tipus d'actuació o coneixement especial i sobre evacuació de l'immoble en cas d'emergència.
  6. dades identificatives de la inscripció de l'immoble en el Registre de la propietat o expressió de no trobar-se inscrit en el mateix.
  7. preu total o renda de l'habitatge i serveis accessoris i forma de pagament.



- Quan es promocionin habitatges per a la seva venda es tindrà a disposició del públic o de les autoritats competents, a més, la següent informació:

  1. còpia de les autoritzacions legalment exigides per a la construcció de l'habitatge i de la cèdula urbanística o certificació acreditativa de les circumstàncies urbanístiques de la finca.
  2. estatuts i normes de funcionament de la comunitat de propietaris, si s'escau, així com informació dels contractes de serveis i subministraments de la comunitat. Si la comunitat de propietaris ja està funcionant es facilitarà un extracte de comptes i obligacions de l'habitatge objecte de la venda.
  3. informació pel que fa al pagament dels tributs de tota mena que gravin la propietat o utilització de l'habitatge.
  4. forma en què està previst documentar el contracte amb les seves condicions generals i especials, fent constar de manera especialment llegible el següent:
  • el fet que el consumidor no suportarà les despeses derivades de la titulació que corresponguin legalment al venedor.
  • la transcripció dels articles 1.280 i 1.279 del Codi Civil.
  • el dret a l'elecció de notari que correspon al consumidor, sense que aquest pugui imposar notari que, per la seva competència territorial no tingui connexió raonable amb algun dels elements personals o reals del negoci.
  1. en el cas que l'habitatge o les zones comunes o elements accessoris no es trobin totalment edificats es farà constar amb tota claredat la data de lliurament i la fase en què en cada moment es troba l'edificació.
  2. quan es tracti de primera transmissió s'indicarà el nom i domicili de l'arquitecte i el nom o raó social i domicili del constructor.

 


La informació precontractual relativa al preu de compra d'immobles:

- La informació serà especialment detallada i clara pel que fa al preu de venda, havent de tenir a disposició del públic i de les autoritats competents una nota explicativa que contindrà les dades següents:

a. preu total de la venda, que s'entendrà, que inclou, en tot cas, els honoraris de l'agent i l'IVA.

b. forma de pagament. En el cas de preveure ajornaments s'indicarà el tipus d'interès aplicable i els imports que caldrà abonar per principal i interessos i data de venciment d'uns i altres.

c. mitjans de pagament admissibles per als import ajornats.

d. si es preveu la subrogació del consumidor en alguna operació de crèdit no concertada per ell, amb garantia real sobre el mateix habitatge, s'indicarà amb claredat el notari autoritzant de la corresponent escriptura, data d'aquesta, dades de la inscripció en el registre de la propietat i la responsabilitat hipotecària que correspon a cada habitatge, amb expressió de venciments i imports.

e. garanties que haurà de constituir el comprador pel preu o la part d'aquest ajornat.

- A la nota explicativa es farà constar que l'import total de la venda es deduirà qualsevol quantitat lliurada a compte per l'adquirent abans de la formalització de l'operació.

 


La documentació a la signatura del contracte de compra venda d'immobles

A la signatura del contracte tot adquirent d'habitatge té dret a rebre, a càrrec del venedor, una còpia de tots els documents que han d'estar disponibles al comprador en el moment de realitzar qualsevol tipus de promoció o oferta precontractual.

 

 

Clàusules abusives en les condicions generals de contractació del contracte de compra venda d'immobles

El Reial Decret Legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, pel qual s'aprova el text refós de la Llei General per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries, considera abusives determinades clàusules contractuals dels contractes d'adhesió relacionades amb la compra venda d'immobles:

La imposició al consumidor de les despeses de documentació i tramitació que per llei correspongui a l'empresari. En particular, en la compravenda d'habitatges:

a) L'estipulació que el consumidor ha de carregar amb les despeses derivades de la preparació de la titulació que per la seva naturalesa corresponguin a l'empresari (obra nova, propietat horitzontal, hipoteques per finançar la seva construcció o la seva divisió i cancel•lació).

b) L'estipulació que obligui el consumidor a subrogar-se en la hipoteca de l'empresari o imposi penalitzacions en els supòsits de no subrogació.

c) L'estipulació que imposi al consumidor el pagament de tributs en què el subjecte passiu és l'empresari.

d) L'estipulació que imposi al consumidor les despeses derivades de l'establiment de l’accés als subministraments generals de l'habitatge, quan aquest hagi de ser lliurada en condicions d'habitabilitat.

 

 

Percepció d’imports econòmics destinats a la construcció d'immobles: la compra sobre plànol

La Llei 57/1968, sobre percepció d’imports econòmics anticipats en la construcció i venda d'habitatges, tenia com a objectiu posar fre als nombrosos casos d'estafes immobiliàries detectats a Espanya en els anys 60. Aquesta norma i els requisits de garantia pel consumidor encara són vigents.

Els agents dedicats a la promoció d'habitatges que rebin imports a compte han de garantir la devolució dels mateixos mitjançant un contracte d'assegurança atorgat per una entitat asseguradora o per aval solidari prestat per una entitat financera, en el cas que la construcció no s’iniciï o no arribi a bon fi.

Els imports percebuts s’hauran de dipositar en un compte especial separat de qualsevol altra classe de fons del promotor i únicament en podrà disposar per a les despeses i gestions derivades de la construcció de l'habitatge.

Els contractes de compra d'habitatges hauran d'expressar l'obligació de devolució dels imports percebuts a compte més l'interès legal, així com també hauran d'indicar l'entitat asseguradora o bancària garant dels mateixos i també el compte de l'entitat financera on es dipositin les esmentades quantitats percebudes a compte del preu final.

Expirat el termini per a la iniciació de les obres de construcció o lliurament de l'habitatge, el comprador pot optar entre la rescissió del contracte i la devolució de les quantitats o bé l'atorgament d'una pròrroga per acabar la construcció i lliurar l'habitatge.

Tota publicitat comercial d'habitatges sense començar a construir o en fase de construcció haurà d'indicar que l'eventual percepció d’imports a compte s'ha d'ajustar al que preveu la Llei, fent menció expressa de l'entitat garant i l'entitat financera on es dipositaran els imports percebuts a compte del preu final.


La legislació catalana del dret a l’habitatge, exigeix el compliment d’uns requisits previs per poder subscriure un contracte o per rebre qualsevol import a compte:

  • Tenir una llicència d’edificació.
  • Disposar de la connexió a la xarxa general de subministraments de manera individualitzada per a cada habitatge de l’edifici.
  • Tenir atorgades les garanties i les assegurances legalment exigibles.
  • Haver formalitzat el llibre de l’edifici corresponent.
  • Haver estat dividit el crèdit hipotecari, si escau, entre totes les entitats registrals de l’immoble.



Reserva:

• Si parlem de contracte de reserva, el més habitual és pensar que es tracta d’una opció de compra i, malgrat ser un contracte preparatori, les parts es reconeixen la facultat d’exigir-se el compliment del contracte. De fet, es tractaria d’unes arres confirmatòries, per les quals les parts es reconeixen la facultat d’exigir el compliment forçós de la relació prevista i que es descomptarien del preu de l’habitatge.

Arres confirmatòries:

• En cas d’incompliment de qualsevol de les parts, l’altra part pot optar entre exigir el compliment o el rescabalament dels danys ocasionats.

Arres penals:

• En cas d’incompliment, l’altra part pot escollir entre exigir el compliment o el lliurament d’una compensació equivalent a les arres lliurades. Perquè es considerin arres penals ha de constar expressament en el contracte.

Arres penitencials:

• Si el comprador és qui renuncia perd la quantitat lliurada. En canvi, si és el venedor qui renuncia ha d’abonar el doble de la quantitat rebuda com a senyal.
• Quan en el contracte no s’especifica el tipus d’arres, s’entén que es tracta d’arres penitencials de l’article 1454 del Codi civil. Això no obstant, per evitar possibles problemes d’interpretació és aconsellable fer constar en el contracte el tipus d’arres que han escollit les parts.

 

 

Requisits per a la venda d’habitatges en construcció o sobre plànol i/o per a la percepció d’imports a compte

Els requisits que han de complir els agents que participen en l’edificació d’un habitatge en construcció i, en el seu cas, per percebre imports econòmics a compte són els següents:

  • Disposar de la llicència d’edificació que descrigui l'immoble objecte de la transmissió.
  • Ser titular d'un dret sobre la finca que faculti per a construir-hi un edifici de planta nova.
  • Tenir atorgades les garanties i les assegurances legalment exigibles.
  • Individualitzar el crèdit hipotecari per a cada finca registral, si s'escau.

 

 

Lliurament de documentació al consumidor en el moment de la venda

En el moment de la venda per contracte privat d’un habitatge, el venedor a de facilitar al comprador la informació següent:

  • El plànol de situació de l'edifici.
  • El plànol de l'habitatge, amb l'especificació de la superfície útil i de la construïda, en cas d'habitatges de nova construcció, amb els mesuraments acreditats per tècnics competents. Si hi ha annexos, els mesuraments han d'ésser diferenciats.
  • La memòria de qualitats.
  • La cèdula d'habitabilitat.
  • El certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica de l'edifici.
  • Una nota simple informativa del Registre de la Propietat.
  • La documentació relativa a les garanties de construcció de l'habitatge, amb l'especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.
  • La documentació relativa a la hipoteca, si s'ha constituït.
  • L'escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal, i dels estatuts de la comunitat de propietaris, si ja han estat atorgats, si s'escau.
  • La documentació necessària per contractar els serveis i els subministraments de l'habitatge.

 

 

Les despeses generades en la compra venda de l’habitatge

Les despeses que genera la compra venda e l’habitatge no són lliurement repartibles i, en contra del principi d’acord de voluntats en l’àmbit contractual privat, determinades despeses han de ser assumides, forçosament, per una o altra part atès que deriven d’aspectes fiscals.

Les despeses de la compra venda es reparteixen entre el venedor i el comprador de la següent forma:

a) Despeses a càrrec del venedor:

  • Despeses derivades de l’obertura d'un crèdit hipotecari per finançar la construcció de l’edifici.
  • Despeses relatives a l'escriptura d'obra nova i de divisió horitzontal de l'immoble d'obra nova.
  • L'impost sobre l'increment del valor del terreny de naturalesa urbana.
  • Despeses derivades de la intervenció d'un agent immobiliari.


b) Despeses a càrrec del comprador:

  • El preu complert de compra de l'habitatge.
  • Les despeses de l'escripturació del crèdit hipotecari, si es sol•licita.
  • Els impostos que graven la compra o transmissió:
  • Habitatges nous: l'IVA al 7%
  • Habitatges de protecció oficial: l’IVA al 4%
  • Impost sobre Actes Jurídics Documentats.
  • Habitatges usats: l’Impost de Transmissions Patrimonials.
  • Els honoraris del notari.
  • Les despeses de la inscripció registral.


c) Despeses a càrrec del comprador en habitatges de segona mà:

  • L’impost de transmissions patrimonials

 

 


L’elecció del notari

La imposició del notari per part del venedor és il•legal. Si existeix una clàusula contractual a aquest efecte es pot tenir per no posada i, en conseqüència, no és vinculant per al comprador. En aquest sentit, per tant, el comprador pot escollir lliurement el notari, sempre que aquest notari tingui relació amb algun dels elements del contracte, és a dir, que l’elecció del comprador ha de recaure, en tot cas, en un notari o bé de la localitat on està situat l’habitatge, o bé de la localitat on té el domicili el venedor, o el comprador.

 

 

La garantia de l'habitatge

1) Garantia de l'obra

La garantia de l'obra en la construcció i venda d'habitatges s'articula a través d'un sistema basat en la responsabilitat civil dels actors que han intervingut en el procés d'edificació previst en la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'Ordenació de l'Edificació.


Els agents que intervenen en la realització de l'obra han de respondre de la garantia de la mateixa conforme a les regles següents:

a) Durant 10 anys, dels danys materials causats a l'edifici per vicis o defectes que afectin la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals, i que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici.

b) Durant 3 anys, dels danys materials causats a l'edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal.lacions que ocasionin l'incompliment dels requisits d'habitabilitat.

c) Durant 1 any, el constructor també respondrà dels danys materials per vicis o defectes d'execució que afectin elements de terminació o acabat de les obres.


2) Garantia dels béns de consum inclosos en l'habitatge i en el preu de compra venda:


Els béns incorporats o instal•lats a l'interior de l'habitatge com poguessin ser ara els electrodomèstics o els sanitaris disposen d'un termini de conformitat de 2 anys, d'acord amb el que estableix el Reial Decret Legislatiu 1 / 2007, segons el qual, l' venedor, en aquest cas el promotor de l'habitatge ha de respondre de la conformitat dels béns lliurats per un termini de 2 anys a partir del moment de la venda.

 

 

La cèdula d'habitabilitat de l'habitatge

La cèdula d'habitabilitat dels habitatges es regula, en el cas de Catalunya, en el Decret de la Generalitat de Catalunya 55/2009, de 7 d'abril, sobre les condicions d'habitabilitat dels habitatges i la cèdula d'habitabilitat.

La cèdula d'habitabilitat és l'acte administratiu contingut en un document específic anomenat així, en virtut del qual s'acredita que un habitatge compleix les condicions de qualitat que preveu la normativa vigent en matèria d'habitatge.

Tots els habitatges han de disposar de cèdula d'habitabilitat, que té una vigència de 15 anys.

Els habitatges de nova construcció i els que hagin sofert modificacions en la superfície o alterin les condicions d'habitabilitat han de disposar de cèdula prèviament a la seva ocupació.

Les empreses subministradores d'energia elèctrica, aigua, gas, telecomunicacions i altres serveis han d'exigir la cèdula d'habitabilitat vigent en els usuaris finals perquè aquests puguin contractar els serveis, i han d'incorporar una còpia al seu expedient de contractació.

Pel que fa al contingut mínim de la cèdula d'habitabilitat, aquesta ha d'especificar la superfície útil de l'habitatge i les estances i els espais que el componen en el moment de la seva emissió.

El Departament autonòmic de la Generalitat de Catalunya competent en matèria d'habitatge atorga la cèdula d'habitabilitat a través dels seus serveis corresponents. També és atorgada per l'Administració Local quan s'hagi produït la delegació al seu favor.

L'incompliment de les condicions d'habitabilitat dóna lloc a la denegació de la cèdula. Igualment, la pèrdua sobrevinguda de les condicions mínimes d'habitabilitat comporta la revocació de la cèdula d'habitabilitat.

 

 

La memòria de qualitats de l'habitatge

La memòria de qualitats és un dels principals instruments de garantia per a aquells que adquireixen un habitatge sobre plànol o quan l'immoble no es troba completament acabat, la qual cosa impossibilita comprovar "in situ" les qualitats dels materials i acabats de l'immoble.

Una situació que comporta per al comprador un greu risc al desconèixer el resultat final de l'obra. En aquest sentit, la llei reconeix al promotor l'obligació de lliurar una còpia gratuïta, que inclogui tots els materials tècnics a utilitzar, tant als qui s'interessin per les característiques dels pisos com als qui es decideixin a adquirir-los. Resulta, a més, d'obligat compliment per al constructor, que només pot substituir els materials indicats amb el consentiment exprés del titular de l'habitatge. Per això, un cop finalitzada l'obra, el resultat final s'ha d'ajustar al publicitat i, més concretament, a tot el que va quedar plasmat en la memòria de qualitats lliurada al consumidor.

 

 

La llicència d'obres en la construcció de l'habitatge o de la seva rehabilitació

La llicència d'obres suposa l’autorització municipal per realitzar les obres. La seva finalitat és la comprocació per part de l’Administració de l'adequació de la sol•licitud de llicència a allò que estableix la normativa urbanística.

Estan subjectes a llicència els actes d'edificació i ús del sòl, com són:

  • Les parcel•lacions urbanístiques.
  • Els moviments de terra
  • Les obres de nova planta
  • Les modificacions d'estructura o aspecte exterior de les edificacions existents
  • Les obres que modifiquin la disposició interior dels edificis qualsevol que sigui el seu ús.
  • La primera utilització dels edificis i les modificacions d'ús dels mateixos.
  • L'ús del vol sobre edificacions i instal•lacions en general.
  • Les instal•lacions subterrànies dedicades a aparcaments o qualsevol altre ús.
  • La demolició de construccions.
  • La col locació de cartells de propaganda visibles des de la via pública.
  • La tala d'arbres enclavats en terrenys dintre del Pla d'Ordenació Urbana.



A) La llicència d'obra major es pot demanar per procedir a la realització de les obres següents:

  • Condicionament de local
  • Consolidació d'edificis
  • Nova edificació
  • Rehabilitació d'edificis
  • Restauració d'edificis


B) Estan subjectes llicència d'obra menor aquelles obres que es caracteritzen per ser de senzillesa tècnica i escassa entitat constructiva i econòmica, consisteix normalment en petites obres de simple reparació, decoració .. que no precisen de projecte tècnic signat, ni de pressupostos alts.

 

 

La comunicació prèvia d'obres

No estan subjectes a llicència administrativa, però si resulta necessària la seva comunicació prèvia la realització d'obres interiors en habitatges que no suposin canvis en les obertures, parets, pilars, sostres, ni en la distribució interior de l'edifici.

 

 

El llibre de l'edifici

El Llibre de l'Edifici es preveu en el Decret 206/1992, de la Generalitat de Catalunya, d'1 de setembre, pel qual es regula el Llibre de l'Edifici. El llibre de l’edifici s'ha dissenyat com un document complet en el qual es recull la informació que permet conèixer no només les característiques físiques i tècniques de l'edifici sinó també el seu règim jurídic.

En aquest document es faran constar, a més de les dades relatives a la identificació de l'edifici, la identificació dels agents que van intervenir en el procés constructiu, el règim jurídic i les garanties, les especificacions tècniques, les seves característiques tècniques, instal•lacions, plànols, instruccions de ús i manteniment.

També s'han de fer constar les tasques de manteniment que es duguin a terme, les incidències que es produeixin i les reformes o rehabilitacions que es realitzin a l'immoble. La formalització del Llibre s'ha d'efectuar abans que es procedeixi a la venda d'un habitatge acabat de nova planta o resultant d'una gran rehabilitació.

 

 

NORMATIVA APLICABLE

Llei 57/1968, de 27 de juliol, sobre percebre quantitats avançades en la construcció i venda d'habitatges.

Reial Decret 515/1989, de 21 d'abril, sobre protecció dels consumidors en quant a la informació a subministrar en la compravenda y arrendament.

Decret 206/1992, d'1 de setembre, pel qual es regula el llibre de l'edifici.

Decret 158/1997, de 8 de juliol, pel qual es regula el llibre de l'edifici dels habitatges existents i es crea el Programa per a la revisió de l'estat de conservació dels edificis d'habitatges.

Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació.

Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals.

Llei 44/2006, de 29 de desembre, de millora de la protecció dels consumidors i usuaris

Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge

Decret 55/2009, de 7 d'abril, sobre les condicions d'habitabilitat dels habitatges i la cèdula d'habitabilitat

 

 

PREGUNTES MÉS FREQÜENTS

Pregunta: En la publicitat d’habitatges cal indicar la superfície dels mateixos?
Resposta: En qualsevol element publicitari cal indicar la suprfície útil i la construïda ja que la primera sol ser inferior a la segona però és aquella que es considera realment aprofitable.

Pregunta: Quan demanem informació sobre un habitatge que es troba en fase de projecte o en construcció no acabat, tenim dret a exigir informació com ara un plànol del mateix o per contra cal fer algun pagament a compte per optar a aquesta documentació?
Resposta: Tot promotor que porti a terme l’activitat de venda o promoció d’habitatges no acabats ha de tenir a disposició dels potencials clients determinada informació i documentació, entre la que s’hi inclou un plànol de planta, element bàsic per a que el consumidor es faci una idea d’allò que comprarà.

Pregunta: El preu d’un habitatge anunciat en una publicitat pot excloure l’IVA si ho indica expressament?
Resposta: NO. En tot cas el preu anunciat o publicitat s’ha de referir al preu complert que ha de pagar el consumidor al promotor perquè se li lliurin les claus i, per això, ha d’incloure l’IVA de la transacció.

Pregunta: El venedor de l’habitatge pot obligar el consumidor a subrogar-se en la hipoteca que ha constituït per fer front a les despeses de constitució de l’immoble?
Resposta: No. El venedor ha de vendre el pis al comprador lliure de càrregues, la qual cosa vol dir que, si va constituir una hipoteca, aquell l’haurà de liquidar i serà consumidor qui decidirà si paga l’habitatge al comptat o constitueix una nova hipoteca pel seu compte. Evidentment, el consumidor pot acceptar, si vol, subrogar-se en la hipoteca constituïda, però mai es pot imposar com a pràctica habitual.

Pregunta: El promotor podria vendre al comprador un pis sense l’accés als subministraments bàsics?
Resposta: No. En cap cas es pot admetre una venda d’un immoble que no reuneixi les condicions d’habitabilitat mínimes, les quals comporten, com a mínim, que l’habitatge es lliuri amb l’accés a aigua potable i electricitat.

Pregunta: Com podem assegurar-nos que els imports lliurats a compte en habitatges no acabats es destinen a l’obra de l’edificació?
Resposta: Cal que el consumidor sol•liciti al promotor la informació relativa al contracte d’assegurança o l’aval bancari i sobretot, el compte on es dipositaran els imports avançats, als efectes de garantir una hipotètica devolució dels diners avançats si l’obra no s’iniciés o no s’acabés.

Pregunta: Què és la memòria de qualitats i quan la podem exigir?
Resposta: La memòria de qualitats és l’element informatiu de caràcter bàsic en tot habitatge que es trobi en fase de projecte o no acabat i que permetrà al potencial comprador conèixer els acabats i les qualitats essencials del pis o casa (rajoles, parquet, calefacció, aire condicionat, sanitaris, pintura, fusta, etc.). Es tracta d’un element informatiu i publicitari que ha d’estar a disposició del comprador de l’habitatge no acabat i que té caràcter vinculant per al venedor ja que en cas de que els materials, acabats i qualitats realment instal•lats no es correspongui amb la memòria, dóna dret al comprador a exigir-ne la seva col•locació o instal•lació.

Pregunta: A banda del preu de l’habitatge, quines despeses més se lli poden exigir al comprador d’un immoble?
Resposta: A banda del preu de l’habitatge, el comprador haurà d’abonar determinats tributs com ara l’IVA o l’IAJD, i a més, haurà d’assumir les despeses d’escripturació de l’immoble a través de notari o de registre, així com altres despeses que s’incloguin en el règim de la comunitat de propietaris. El comprador no haurà de pagar mai la plusvàlua que genera l’impost IIVTNU ni les despeses de cancel•lació de la hipoteca del promotor que, en tot cas, corresponen aquest últim.